Anna Pyrek-Ślusarczyk
ARTYKUŁY
Jak działa prawo pierwokupu nieruchomości
i kto z niego korzysta?
Opublikowano: 05.01.2026 r.
Prawo pierwokupu to jedno z ograniczeń, które może mieć istotny wpływ na sprzedaż nieruchomości.
W praktyce oznacza ono, że określony podmiot ma pierwszeństwo w jej nabyciu przed innym kupującym.
Przy sprzedaży nieruchomości w Tarnowie i okolicach zagadnienie to pojawia się stosunkowo często, dlatego warto znać zasady jego działania jeszcze przed zawarciem umowy.
Na czym polega prawo pierwokupu?
Prawo pierwokupu polega na tym, że uprawniony podmiot może nabyć nieruchomość w pierwszej kolejności, na warunkach ustalonych przez właściciela z osobą trzecią. Dopiero po niewykonaniu tego prawa możliwe jest skuteczne przeniesienie własności na pierwotnie wybranego nabywcę.
Kiedy powstaje prawo pierwokupu?
Prawo pierwokupu może wynikać:
- z przepisów prawa (prawo pierwokupu ustawowe),
- z umowy zawartej pomiędzy stronami.
Każdy z tych przypadków wywołuje inne skutki i wymaga zachowania odpowiedniej procedury notarialnej.
Prawo pierwokupu nie uniemożliwia sprzedaży nieruchomości, ale wpływa na jej przebieg i wydłuża proces zawarcia umowy.
Kto może skorzystać z prawa pierwokupu?
Prawo pierwokupu wynikające z ustawy
Najczęściej spotykane przypadki obejmują:
- Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa – przy sprzedaży nieruchomości rolnych powyżej 0,3 ha.
- Współwłaściciela – przy sprzedaży udziału w nieruchomości rolnej.
- Lasy Państwowe – przy sprzedaży nieruchomości leśnych.
- Gminę – przy sprzedaży:
a. niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;
b. prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;
c. nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;
d. nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości;
– nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji;
– nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji.
Zakres prawa pierwokupu ustawowego jest ściśle określony przepisami i nie może być dowolnie rozszerzany.
Prawo pierwokupu z umowy
Prawo pierwokupu może zostać ustanowione również w drodze umowy, np.:
- pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości,
- pomiędzy właścicielem a najemcą,
- w umowach zawieranych przy inwestycjach deweloperskich.
W takich przypadkach decydujące znaczenie ma treść umowy oraz sposób jej sporządzenia.
Jak prawo pierwokupu wpływa na sprzedaż nieruchomości?
Umowa sprzedaży pod warunkiem
Jeżeli nieruchomość jest objęta prawem pierwokupu, sprzedaż następuje w formie warunkowej umowy sprzedaży, sporządzanej u notariusza. Przeniesienie własności uzależnione jest od tego, czy uprawniony skorzysta z przysługującego mu prawa.
Terminy i procedura
Rola notariusza przy prawie pierwokupu
W praktyce kancelarii notarialnych w Tarnowie notariusz:
- ustala, czy nieruchomość jest objęta prawem pierwokupu,
- sporządza warunkową umowę sprzedaży,
- zawiadamia uprawniony podmiot o treści umowy,
- przygotowuje umowę przenoszącą własność po bezskutecznym upływie terminu na wykonanie prawa pierwokupu.
Dzięki temu transakcja przebiega zgodnie z przepisami i bezpiecznie dla wszystkich stron.
Czy można pominąć prawo pierwokupu?
Zawarcie umowy sprzedaży z pominięciem prawa pierwokupu może prowadzić do bezskuteczności czynności prawnej lub innych konsekwencji przewidzianych w przepisach. Dlatego przed sprzedażą nieruchomości warto każdorazowo ustalić jej stan prawny, najlepiej przy udziale notariusza.
Prawo pierwokupu wymaga zachowania określonej procedury notarialnej, a jego pominięcie może rodzić poważne skutki prawne.
Podsumowanie
W przypadku planowanej sprzedaży nieruchomości objętej prawem pierwokupu warto skonsultować się z notariuszem.
Przygotujemy akt notarialny
i dopilnujemy wszystkich formalności.