Anna Pyrek-Ślusarczyk
ARTYKUŁY
Ustanowienie służebności mieszkania lub drogi
– kiedy warto sporządzić akt notarialny
Opublikowano: 15.10.2025 r.
Prawo własności nieruchomości to nie tylko prawo do korzystania z własnego gruntu czy mieszkania, ale także obowiązek poszanowania praw innych osób.
Często zdarza się, że ktoś potrzebuje trwałego prawa do korzystania z cudzej nieruchomości – na przykład, by dojechać do swojej posesji lub mieszkać w domu należącym do kogoś innego.
W takich sytuacjach warto rozważyć ustanowienie służebności w formie aktu notarialnego.
Czym jest służebność?
Służebność to ograniczone prawo rzeczowe, które pozwala jednej osobie korzystać z nieruchomości należącej do innej. Może dotyczyć różnych sytuacji życiowych – od dostępu do drogi, przez prawo przechodu, po możliwość zamieszkiwania w cudzym domu.
Wyróżniamy dwa najczęściej spotykane rodzaje służebności w praktyce notarialnej:
- służebność drogi (przejazdu, przechodu) – gdy nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej,
- służebność mieszkania – gdy właściciel nieruchomości chce zapewnić komuś prawo do zamieszkiwania w swoim lokalu lub domu.
W skrócie: Służebność pozwala korzystać z cudzej nieruchomości w ściśle określony sposób – np. dojeżdżać przez nią lub mieszkać w niej – bez utraty własności przez właściciela.
Dlaczego warto sporządzić służebność w formie aktu notarialnego?
Służebność może zostać ustanowiona umownie, ale dla jej pełnej skuteczności i trwałości konieczne jest sporządzenie aktu notarialnego. To jedyna forma, która umożliwia wpis prawa do księgi wieczystej nieruchomości.
Tylko w ten sposób można zagwarantować, że służebność będzie skuteczna wobec przyszłych właścicieli nieruchomości obciążonej. Oznacza to, że nawet jeśli nieruchomość zostanie sprzedana, prawo służebności nadal obowiązuje.
Akt notarialny i wpis do księgi wieczystej to gwarancja trwałości służebności – prawo to nie wygasa wraz ze zmianą właściciela nieruchomości.
Kiedy ustanowienie służebności ma sens?
- Brak dostępu do drogi publicznej
Jeśli Twoja działka nie ma dojazdu, możesz ustanowić służebność przejazdu przez sąsiedni grunt. Umowa notarialna jasno określi zakres prawa – szerokość drogi, sposób korzystania i ewentualne wynagrodzenie dla właściciela działki obciążonej.
- Zapewnienie prawa do zamieszkania
Służebność mieszkania często ustanawia się w rodzinie, np. gdy rodzice przekazują dzieciom dom, ale chcą zachować prawo do dalszego w nim zamieszkiwania. W akcie notarialnym precyzyjnie określa się zakres tego prawa – np. które pomieszczenia może zajmować uprawniony, czy przysługuje mu prawo korzystania z części wspólnych.
- Uniknięcie przyszłych sporów
Brak formalnego uregulowania korzystania z nieruchomości często prowadzi do konfliktów sąsiedzkich. Sporządzenie aktu notarialnego eliminuje niejasności i chroni interesy obu stron.
Służebność można ustanowić na czas nieokreślony lub na określony okres – w zależności od potrzeb stron.
Jak wygląda procedura ustanowienia służebności u notariusza?
Procedura jest przejrzysta i bezpieczna. Notariusz:
- przygotowuje projekt aktu notarialnego,
- odczytuje i wyjaśnia treść umowy obu stronom,
- po podpisaniu aktu składa wniosek wieczysto księgowy o wpis służebności do księgi wieczystej.
W akcie notarialnym dokładnie określa się:
- strony umowy,
- rodzaj służebności,
- sposób korzystania,
- ewentualne wynagrodzenie,
- czas trwania służebności.
Akt notarialny służebności to precyzyjny dokument, który jasno określa prawa i obowiązki stron – dzięki temu unikasz sporów i zyskujesz pewność prawną.
Korzyści z ustanowienia służebności notarialnej
- Trwałość prawa – służebność wpisana do księgi wieczystej obowiązuje także wobec nowych właścicieli,
- Jasne zasady korzystania z nieruchomości,
- Ochrona interesów obu stron – zarówno właściciela, jak i osoby uprawnionej,
- Pewność i spokój – brak nieporozumień w przyszłości.
Podsumowanie
Ustanowienie służebności mieszkania lub drogi w formie aktu notarialnego to rozwiązanie, które zapewnia trwałość, bezpieczeństwo i przejrzystość relacji między stronami. Dzięki wpisowi do księgi wieczystej prawo to pozostaje w mocy niezależnie od zmiany właściciela nieruchomości, co daje realną ochronę dla uprawnionego.
Potrzebujesz ustanowić służebność mieszkania lub drogi?
Pomożemy Ci sporządzić akt notarialny, który zabezpieczy Twoje prawa i pozwoli uniknąć problemów w przyszłości.