Anna Pyrek-Ślusarczyk
ARTYKUŁY
Sprzedaż udziałów w nieruchomości
– co trzeba wiedzieć?
Anna Pyrek-Ślusarczyk
ARTYKUŁY
Sprzedaż udziałów
w nieruchomości
– co trzeba wiedzieć?
Opublikowano: 18.02.2026 r.
Sprzedaż udziału w nieruchomości to sytuacja, z którą często spotykają się współwłaściciele, zwłaszcza gdy nieruchomość została nabyta w drodze dziedziczenia lub darowizny.
W praktyce kancelarii notarialnych w Tarnowie pojawiają się pytania, czy można sprzedać swój udział bez zgody pozostałych współwłaścicieli oraz jakie skutki wywołuje taka czynność.
Z punktu widzenia przepisów jest to możliwe, jednak wymaga zachowania określonej formy i spełnienia wymogów formalnych. Warto znać podstawowe zasady, aby przeprowadzić transakcję prawidłowo i bezpiecznie.
Czym jest udział w nieruchomości?
Udział w nieruchomości oznacza część prawa własności wyrażoną ułamkiem. Nie jest on przypisany do konkretnego pomieszczenia lub fizycznie wydzielonej części gruntu. Każdy ze współwłaścicieli ma takie samo prawo do całej nieruchomości, w zakresie wynikającym z wielkości jego udziału.
Na czym polega sprzedaż udziału w nieruchomości?
Udział w nieruchomości oznacza określony ułamkiem zakres prawa własności. Współwłaściciel może nim samodzielnie rozporządzać, co oznacza możliwość jego sprzedaży bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Czym jest udział
w nieruchomości?
Udział w nieruchomości oznacza część prawa własności wyrażoną ułamkiem. Nie jest on przypisany do konkretnego pomieszczenia lub fizycznie wydzielonej części gruntu. Każdy ze współwłaścicieli ma takie samo prawo do całej nieruchomości, w zakresie wynikającym z wielkości jego udziału.
Na czym polega sprzedaż udziału w nieruchomości?
Udział w nieruchomości oznacza określony ułamkiem zakres prawa własności. Współwłaściciel może nim samodzielnie rozporządzać, co oznacza możliwość jego sprzedaży bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Sprzedaż udziału nie oznacza sprzedaży konkretnego pokoju czy części działki, lecz przeniesienie udziału w prawie własności całej nieruchomości.
Czy można sprzedać udział bez zgody współwłaścicieli?
Co do zasady współwłaściciel może samodzielnie rozporządzać swoim udziałem. Oznacza to, że sprzedaż udziału nie wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli. Nabywca wchodzi w miejsce zbywcy i staje się nowym współwłaścicielem.
Wyjątki od tej zasady mogą wynikać:
- z przepisów szczególnych,
- z prawa pierwokupu,
- z umownych ograniczeń w rozporządzaniu udziałem.
W praktyce notarialnej każdorazowo analizuje się stan prawny nieruchomości, aby ustalić, czy takie ograniczenia występują.
Prawo pierwokupu współwłaścicieli
W określonych sytuacjach sprzedaż udziału może być uzależniona od prawa pierwokupu. Najczęściej dotyczy to:
- udziałów w nieruchomościach rolnych,
- przypadków, w których prawo pierwokupu zostało ustanowione w umowie.
W takiej sytuacji zawierana jest warunkowa umowa sprzedaży, a przeniesienie własności następuje dopiero po bezskutecznym upływie terminu do wykonania prawa pierwokupu.
Występowanie prawa pierwokupu może wydłużyć czas potrzebny do finalizacji transakcji.
Forma umowy sprzedaży
Sprzedaż udziału w nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Brak tej formy powoduje nieważność umowy. W kancelarii notarialnej w Tarnowie notariusz:
- weryfikuje tożsamość stron,
- sprawdza stan prawny nieruchomości,
- przygotowuje treść umowy,
- składa wniosek o wpis nowego współwłaściciela do księgi wieczystej.
Dokumenty potrzebne do sprzedaży udziału
Do sporządzenia aktu notarialnego konieczne jest przygotowanie:
- dokumentu tożsamości,
- numeru księgi wieczystej,
- dokumentu potwierdzającego nabycie udziału,
- pozostałe dokumenty uzależnione są od tego czy przedmiotem sprzedaży jest udział w nieruchomości gruntowej czy jest to udział w lokalu mieszkalnym.
Zakres dokumentów może się różnić w zależności od rodzaju nieruchomości oraz sposobu nabycia udziału.
Czy pozostali współwłaściciele muszą wyrazić zgodę?
Co do zasady zgoda pozostałych współwłaścicieli nie jest wymagana. Nabywca udziału wchodzi w prawa dotychczasowego współwłaściciela.
Wyjątkiem są sytuacje wynikające z:
- przepisów szczególnych,
- postanowień umownych.
Skutki sprzedaży udziału w nieruchomości
Po zawarciu umowy:
- nabywca staje się współwłaścicielem nieruchomości,
- uzyskuje prawo do współposiadania i współkorzystania z rzeczy,
- może żądać zniesienia współwłasności.
Zmianie ulega jedynie osoba współwłaściciela – sama nieruchomość pozostaje przedmiotem współwłasności.
Sprzedaż udziału zmienia skład współwłaścicieli, ale nie powoduje fizycznego podziału nieruchomości
Zniesienie współwłasności jako kolejny krok
W praktyce sprzedaż udziału często wiąże się z dalszymi czynnościami, takimi jak zniesienie współwłasności. Może ono nastąpić:
- w drodze umowy,
- na mocy orzeczenia sądu.
Dopiero wówczas możliwe jest fizyczne wydzielenie części nieruchomości lub przyznanie jej jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych.
Podsumowanie
Planujesz sprzedaż udziału w nieruchomości?
Pomożemy przygotować niezbędne dokumenty i bezpiecznie przeprowadzić całą procedurę.