Umowa quoad usum – jak uregulować sposób korzystania ze wspólnej nieruchomości?

Opublikowano: 10.03.2026 r.

Współwłasność nieruchomości często pojawia się w praktyce po dziedziczeniu, darowiźnie lub wspólnym zakupie nieruchomości.

W takiej sytuacji wszyscy współwłaściciele mają prawo korzystać z całej nieruchomości, co w praktyce może prowadzić do nieporozumień. Jednym ze sposobów uporządkowania tych relacji jest umowa quoad usum, czyli porozumienie określające sposób korzystania z nieruchomości przez poszczególnych współwłaścicieli.

W praktyce kancelarii notarialnych w Tarnowie takie rozwiązanie pozwala jasno ustalić zasady korzystania z nieruchomości bez konieczności znoszenia współwłasności.

Czym jest umowa quoad usum?

Umowa quoad usum to porozumienie współwłaścicieli określające, w jaki sposób będą oni korzystać ze wspólnej nieruchomości. Strony ustalają, która część nieruchomości będzie faktycznie użytkowana przez danego współwłaściciela.

Przykładowo:

jeden współwłaściciel korzysta z konkretnego mieszkania w budynku,
drugi z określonej części działki lub miejsca parkingowego.

Umowa quoad usum nie zmienia własności nieruchomości – reguluje jedynie sposób korzystania z niej przez współwłaścicieli.

Kiedy warto zawrzeć taką umowę?

Umowa quoad usum jest szczególnie przydatna w sytuacjach, gdy:

współwłaściciele chcą uniknąć konfliktów dotyczących korzystania z nieruchomości,
podział fizyczny nieruchomości nie jest możliwy,
strony nie chcą jeszcze znosić współwłasności.

W praktyce dotyczy to często:

budynków wielorodzinnych należących do kilku osób,
działek z kilkoma budynkami,
nieruchomości odziedziczonych przez rodzeństwo.

Jasne ustalenie zasad korzystania z nieruchomości pozwala uniknąć sporów między współwłaścicielami.

Czy umowa quoad usum wymaga aktu notarialnego?

Co do zasady przepisy nie wymagają formy aktu notarialnego dla takiej umowy. W praktyce jednak współwłaściciele często decydują się na jej sporządzenie u notariusza.

Forma aktu notarialnego daje:

większą pewność co do treści ustaleń,
możliwość precyzyjnego opisania sposobu korzystania z nieruchomości,
łatwiejsze wykazanie ustaleń w przyszłości.

W kancelarii notarialnej w Tarnowie notariusz może pomóc w prawidłowym sformułowaniu postanowień umowy i dostosowaniu jej do konkretnej nieruchomości.

Co powinna zawierać umowa quoad usum?

Umowa powinna w szczególności określać:

dane współwłaścicieli,
opis nieruchomości,
sposób korzystania z jej poszczególnych części,
ewentualne zasady ponoszenia kosztów utrzymania.

W praktyce często dołącza się także plan lub szkic nieruchomości, który pokazuje, z której części korzysta każdy ze współwłaścicieli.

Umowa quoad usum nie powoduje podziału nieruchomości ani zmiany udziałów we współwłasności.

Czy umowa obowiązuje przyszłych współwłaścicieli?

Co do zasady umowa quoad usum wiąże osoby, które ją zawarły. W przypadku sprzedaży udziału nowy współwłaściciel wchodzi w miejsce poprzedniego i w praktyce często respektuje dotychczasowe ustalenia dotyczące korzystania z nieruchomości.

Dlatego tak ważne jest, aby treść umowy była jasna i precyzyjna.

Umowa quoad usum a zniesienie współwłasności

Warto pamiętać, że umowa quoad usum nie zastępuje zniesienia współwłasności. Jest to rozwiązanie tymczasowe, które reguluje sposób korzystania z nieruchomości bez zmiany struktury własności.

Zniesienie współwłasności może nastąpić:

w drodze umowy między współwłaścicielami,
na mocy orzeczenia sądu.

Podsumowanie

Umowa quoad usum pozwala współwłaścicielom uporządkować sposób korzystania ze wspólnej nieruchomości bez konieczności jej podziału lub zniesienia współwłasności. W wielu przypadkach jest to praktyczne rozwiązanie pozwalające uniknąć sporów i jasno określić prawa każdego ze współwłaścicieli. Sporządzenie takiej umowy przy udziale notariusza pozwala zadbać o jej prawidłową formę i przejrzystość.

Chcesz uregulować sposób korzystania ze wspólnej nieruchomości?

Pomożemy przygotować umowę dopasowaną do konkretnej sytuacji współwłaścicieli.